Le marché locatif est à l’ordre du jour et c’est un sujet controversé qui a tendance à susciter de nombreux doutes. Savez-vous, par exemple, si un bien loué peut être vendu et / ou dans quelles circonstances cela pourrait se produire? C’est le thème d’aujourd’hui dans la pratique juridique de l’immobilier, acquis par le cabinet d’avocats BAS pour le journal idéaliste, à la suite des questions posées par les lecteurs. Envoyez votre question par email à: [email protected]*. Ce bureau n'a pas la capacité de répondre individuellement à toutes les questions qui nous sont posées, mais nous nous engageons à répondre au maximum, en les sélectionnant et en les regroupant par thème **. Plusieurs questions relatives à l'achat et à la vente de propriétés louées ont été adressées à l'éditeur d'idéalista / news. Les propriétaires, qui sont généralement les propriétaires, veulent savoir s'ils peuvent vendre une propriété louée. Les locataires veulent savoir ce qu'il advient du bail si la propriété est vendue. Et les acheteurs de biens loués veulent savoir comment ils peuvent mettre fin aux contrats de crédit-bail pour pouvoir en disposer librement. Dans le bail, l’une des parties (le propriétaire) s’engage à accorder à l’autre partie (le locataire) la jouissance temporaire d’un bien immobilier, contre rémunération, conformément aux articles 1022 et 1023 du Code civil ( CC). La première question à examiner est celle de savoir si le propriétaire a l'obligation de conserver la propriété du bien afin de continuer à le fournir au locataire. La réponse est non, le droit de propriété de la propriété n'est pas affecté par la conclusion d'un bail. Comme nous venons de commencer à le dire, l’objet du bail est que l’une des parties donne à l’autre la jouissance d’un certain bien immobilier. Toutefois, le droit de propriété du locateur n'est pas affecté par la conclusion d'un bail et, en tant que tel, le locateur peut le vendre librement, sans avoir à s'inquiéter du fait que le bien est loué, conformément à l'article 1057 Du CC. Il convient toutefois de noter que dans une situation telle que celle décrite ci-dessus, où le propriétaire d’un bien loué en cède à un tiers, le locataire peut jouir d’un droit de préférence légal lors de l’achat du bien conformément à l’article 1091. du CC. Ce droit de préemption constitue, d’une part, une obligation pour le propriétaire de communiquer au preneur le plan de vente et les clauses du contrat d’achat et de vente respectif, par lettre recommandée avec accusé de réception. Et, d'autre part, pour obliger le locataire à vouloir, c'est-à-dire acheter les biens dans les conditions prévues par ce contrat, exerce son droit dans un délai de 8 jours ou de 30 jours, selon qu'il dispose ou non d'un droit de propriété. ou un droit de préemption légal, respectivement, en le communiquant par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception et le paiement du prix, pour l'acquisition du bien, conformément aux paragraphes 1 et 2 de l'article 416. Et l'article 1091 (1) et (4), tous les CC. Ils ont le droit de préférer, dans la vente du bien, ceux qui détiennent un droit de préférence conventionnel, résultant d'un accord entre les parties, ainsi que ceux qui disposent d'un droit de préemption, dont le droit résulte expressément d'une norme juridique, comme l'interprétation conjointe des articles 414 et 422, les deux du CC. En cas de concurrence entre ces droits préférentiels, le droit préventif légal prévaut sur le droit préférentiel conventionnel, ce qui signifie que le titulaire du droit préférentiel conventionnel ne peut préférer que si le titulaire du droit préférentiel ne le fait pas, conformément à l'article 422 du CC. Le locataire peut disposer d'un droit de premier refus conventionnel, résultant d'un accord écrit entre le propriétaire du bien loué et le locataire, conformément aux articles 414, 415 et 2 (4). du CC. Ce droit peut également avoir une efficacité réelle, c’est-à-dire qu’il peut être opposable aux tiers si les parties le déclarent expressément et procèdent à l’enregistrement dudit accord préférentiel. Dans ce cas, la signature, dans le pacte de préférence, de la partie obligée de donner la préférence devrait être reconnue, le tout aux termes des paragraphes 1 et 2 de l'article 413 du CC ex vi du 423 du CC. Le droit de préférence juridique est reconnu au locataire dans les situations suivantes: Lors de l'achat et de la vente ou du paiement conformément aux locaux loués il y a plus de deux ans (conformément à l'article 1091, paragraphe 1, point a), du code pénal); Lors de la conclusion d’un nouveau bail, en cas d’expiration de son contrat, il a cessé d’exercer ce droit ou a mis fin aux pouvoirs légaux de l’administration en vertu desquels le contrat a été conclu et la restitution du bâtiment dans les conditions prévues au contrat n’est plus nécessaire. (Article 1091 (1) b) du CC et article 1091 (2) du CC). Si le locateur ne respecte pas ses obligations en ce qui concerne le droit de premier refus du locataire, celui-ci peut utiliser une action privilégiée, conformément aux articles 1410 et suivants du CP, s'il dispose d'un droit de préférence conventionnel et de l'accord préférentiel. a une efficacité réelle et dans les cas où il dispose d’un droit de préemption juridique. Dans les cas où le pacte de préférence n’a pas d’efficacité réelle, le manquement oblige uniquement le locateur à indemniser le locataire pour les pertes pouvant résulter de la violation du contrat, conformément à l’article 406 (2) du CP. Droit de premier refus Nous allons maintenant analyser ce qu’il advient du contrat de location si le locataire choisit ou n’a aucune possibilité financière d’exercer son droit de préemption. En cas de vente d’un bien loué, n’exerçant pas le droit de premier refus, le bien est transféré avec le bail. En d’autres termes, le bail est toujours en vigueur, mais l’acquéreur assumera le rôle de propriétaire dans le cadre de cette relation contractuelle, jouissant des mêmes droits et obligations que le propriétaire précédent, aux termes de l’article 1057. Du CC. Si l’acquéreur souhaite mettre fin au contrat de location, il peut le faire conformément à la loi: d’un commun accord, résolution, déchéance ou dénonciation, conformément aux articles 1079 et suivants du CP. En bref, le propriétaire peut vendre le bien même si celui-ci est loué, n'ayant que l'obligation légale, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'offrir au locataire la possibilité de préférer l'achat et la vente du bien en lui donnant connaissance du projet de vente et des clauses du contrat d'achat et de vente, ainsi qu'attente de 8 à 30 jours, selon qu'il s'agit d'un droit de préférence conventionnel ou légal, respectivement, que le locataire doit exercer son droit , avant de conclure le contrat d’achat et de vente définitif. Dans le cas où le locataire ne préfère pas, le bail est transféré avec le bien, le nouveau propriétaire assumant alors le rôle de propriétaire. Dans ce cas, le contrat continuera à suivre ses termes, exactement comme avant la vente de la propriété. * Nous avertissons que certains lecteurs envoient des documents contenant des données personnelles, ce qui, en vertu du Règlement général sur la protection des données (RGPD), n'est pas conseillé, car ils ne seront ni ouverts ni lus. ** Nous soulignons que les réponses figurant sous cette rubrique ne relèvent pas d'un service de conseil juridique, régi par les conditions énoncées dans le Statut du Barreau, de sorte qu'elles ne dispensent pas de consulter un professionnel qualifié. , avocat ou avocat.